Správa budov predstavuje v súčasnosti komplexný súbor činností, ktoré sú regulované množstvom legislatívnych predpisov. Správcovia budov musia plniť čoraz rozsiahlejšie povinnosti, od technickej údržby až po administratívne úkony. Tento článok sumarizuje aktuálny stav legislatívy a povinností správcov budov v roku 2025.
Správa nehnuteľností sa v posledných rokoch značne profesionalizovala. Zvýšené nároky na kvalitu bývania, energetickú efektívnosť a bezpečnosť vyžadujú od správcov neustále vzdelávanie a sledovanie legislatívnych zmien. Súčasne rastie tlak na digitalizáciu procesov a transparentné hospodárenie, čo mení tradičný prístup k správe budov na modernú, multidisciplinárnu činnosť.
1. Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (zákon č. 182/1993 Z. z. v znení neskorších predpisov) - definuje základné vzťahy medzi vlastníkmi bytov a správcom, upravuje práva a povinnosti vlastníkov a správcov. Tento zákon je základným pilierom legislatívy v oblasti správy bytových domov. Definuje pojmy ako spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu a príslušenstvo, upravuje spôsob hlasovania vlastníkov a ich podiel na spoločných častiach a zariadeniach. Novela z roku 2023 posilnila transparentnosť pri hospodárení s prostriedkami fondu údržby a opráv a zaviedla prísnejšie požiadavky na kvalifikáciu správcov.
2. Zákon o energetickej efektívnosti (zákon č. 321/2014 Z. z.) - stanovuje povinnosti týkajúce sa energetickej hospodárnosti budov a energetických auditov. Zákon reaguje na európske smernice o energetickej efektívnosti a stanovuje povinnosti vlastníkov budov v oblasti znižovania energetickej náročnosti. Od roku 2024 zavádza povinné energetické audity pre väčšie budovy a určuje minimálne štandardy energetickej hospodárnosti pre nové budovy aj rekonštrukcie. Správcovia musia zabezpečovať implementáciu odporúčaní z energetických auditov a sledovať dosiahnuté úspory.
3. Stavebný zákon (zákon č. 50/1976 Zb.) a jeho novšie aktualizácie - určuje požiadavky na technický stav budov a podmienky pre stavebné úpravy. Tento legislatívny predpis prešiel v posledných rokoch niekoľkými aktualizáciami, ktoré zjednodušili procesy pri menších stavebných úpravách v bytových domoch. Zároveň však sprísnil požiadavky na statické posúdenie pri zásahoch do nosných konštrukcií. Správcovia musia dohliadať na to, aby všetky stavebné úpravy v bytových domoch boli v súlade s týmto zákonom a mali potrebné povolenia.
4. Zákon o požiarnej ochrane (zákon č. 314/2001 Z. z.) - stanovuje povinnosti v oblasti požiarnej bezpečnosti. Zákon vyžaduje od správcov budov zabezpečenie preventívnych protipožiarnych opatrení a pravidelných kontrol. Po tragických požiaroch v bytových domoch v rokoch 2022-2023 došlo k sprísneniu požiadaviek na únikové cesty, požiarne dvere a protipožiarne systémy. Správcovia musia zabezpečiť pravidelnú kontrolu a údržbu týchto zariadení a viesť podrobnú dokumentáciu o všetkých kontrolách a opatreniach.
5. Zákon o bezpečnosti a ochrane zdravia pri práci (zákon č. 124/2006 Z. z.) - upravuje bezpečnosť a ochranu zdravia pri prevádzke a údržbe budov. Tento zákon sa týka predovšetkým zamestnancov správcovských spoločností a dodávateľov údržby. Správcovia musia zabezpečiť bezpečné pracovné podmienky pre všetkých pracovníkov vykonávajúcich údržbu alebo opravy v budove. Zákon vyžaduje pravidelné školenia, hodnotenie rizík a poskytovanie ochranných pracovných prostriedkov. Novela z roku 2024 zaviedla povinný elektronický register pracovných úrazov a nebezpečných udalostí.
Elektroinštalácie (každých 5 rokov), plyn (každé 3 roky), výťahy (každé 3 mesiace), protipožiarne zariadenia (ročne). Revízie technických zariadení predstavujú základ bezpečnej prevádzky budovy. Správca musí nielen zabezpečiť vykonanie týchto revízií v zákonom stanovených intervaloch, ale aj viesť podrobnú evidenciu o ich výsledkoch a odstrániť všetky zistené nedostatky. Pre výťahy platia najprísnejšie kritériá – okrem štvrťročných odborných prehliadok je potrebná ročná odborná skúška a každých 6 rokov úradná skúška vykonaná autorizovanou osobou. Elektrické zariadenia v spoločných priestoroch podliehajú pravidelným revíziám, pričom od roku 2024 je povinné aj meranie impedancie poruchovej slučky a prúdových chráničov.
Povinné ročné kontroly kotlov a vykurovacích sústav. Vykurovacie systémy vyžadujú pravidelnú odbornú údržbu, najmä pred začiatkom vykurovacej sezóny. Správca musí zabezpečiť kontrolu kotlov, rozvodov, vykurovacích telies a regulačných prvkov. Od roku 2023 je povinné hydraulické vyváženie vykurovacích sústav v bytových domoch, ktoré zabezpečí rovnomerné vykurovanie všetkých častí budovy. Pre kotolne s výkonom nad 30 kW platia prísnejšie pravidlá vrátane povinného denníka kotolne a pravidelných kontrol emisií.
Minimálne raz ročne vrátane čistenia a dezinfekcie. Vzduchotechnické zariadenia sa stali kritickým prvkom v moderných budovách, najmä po pandémii COVID-19. Správca musí zabezpečiť nielen ich funkčnosť, ale aj hygienickú bezpečnosť. To zahŕňa pravidelné čistenie vzduchovodov, výmenu filtrov a dezinfekciu. Novela vyhlášky o ochrane vnútorného ovzdušia z roku 2024 zaviedla aj povinné meranie kvality vzduchu v priestoroch s rekuperáciou, najmä koncentrácie CO₂, vlhkosti a prítomnosti plesní.
nepretržitá dostupnosť pre riešenie porúch a havárií. Havarijná služba musí byť dostupná 24 hodín denne, 7 dní v týždni. Správca je povinný zabezpečiť rýchlu reakciu na úniky vody, plynu, výpadky elektriny či poruchy výťahov. Zákon od roku 2024 definuje maximálne reakčné časy pre rôzne typy havárií: 60 minút pre únik plynu a závažné poruchy elektriny, 120 minút pre havárie vody a 180 minút pre poruchy výťahov. Správca musí viesť elektronický denník havárií a zabezpečiť informovanie dotknutých vlastníkov o ich riešení.
Povinnosť zabezpečiť energetický certifikát pre budovu pri predaji, prenájme alebo významnej obnove. Energetický certifikát hodnotí energetickú náročnosť budovy a zaraďuje ju do energetickej triedy od A po G. Od roku 2025 platí, že všetky nové budovy musia dosahovať minimálne energetickú triedu A0 (takmer nulová potreba energie). Pri významnej obnove existujúcich budov je potrebné dosiahnuť minimálne triedu A1. Správca musí zabezpečiť aktuálny energetický certifikát a umiestniť jeho kópiu na viditeľnom mieste vo vstupnej hale budovy. Certifikát má platnosť 10 rokov, ale pri významnej obnove budovy je potrebné vypracovať nový certifikát.
Sledovanie spotreby energií a identifikácia potenciálnych úspor. Moderný energetický manažment zahŕňa kontinuálne sledovanie spotreby všetkých foriem energie v budove a aktívne hľadanie úspor. Správca by mal využívať inteligentné meracie systémy, ktoré umožňujú detailnú analýzu spotreby a identifikáciu anomálií. Novela energetického zákona z roku 2024 zavádza povinnosť vypracovať energetický profil budovy a stanoviť ciele znižovania spotreby. Správca musí tiež zabezpečiť pravidelnú informovanosť vlastníkov o spotrebe energií a navrhovaných opatreniach na jej zníženie.
Od roku 2023 je povinné prijatie opatrení na zníženie energetickej náročnosti pre budovy s plochou nad 500 m². Na základe energetického auditu alebo certifikátu musí správca implementovať opatrenia na zníženie energetickej náročnosti. Najčastejšie ide o zateplenie obvodového plášťa, výmenu okien, hydraulické vyváženie vykurovacej sústavy, inštaláciu termostatických ventilov a modernizáciu osvetlenia. Zákon o podpore obnoviteľných zdrojov energie z roku 2024 navyše motivuje k inštalácii fotovoltických panelov, tepelných čerpadiel a rekuperačných jednotiek. Od roku 2025 musia bytové domy s plochou nad 1000 m² znížiť svoju energetickú náročnosť minimálne o 30% oproti stavu pred rokom 2020.
Povinnosť viesť evidenciu spotrieb a pravidelne vyhodnocovať energetickú efektívnosť. Správca musí viesť podrobnú evidenciu spotrieb všetkých energií a médií (elektrina, plyn, teplo, voda) a pravidelne ju vyhodnocovať. Moderné správcovské spoločnosti využívajú automatizované systémy zberu dát, ktoré umožňujú sledovanie spotreby v reálnom čase. Novela zákona o metrológii z roku 2024 postupne zavádza povinnosť inštalácie inteligentných meračov s diaľkovým odpočtom. Správca musí vypracovávať mesačné a ročné správy o spotrebe energií, porovnávať ich s predchádzajúcimi obdobiami a identifikovať možné anomálie či úniky.
Minimálne raz ročne. Správca je povinný zabezpečiť pravidelnú preventívnu protipožiarnu prehliadku budovy, ktorú vykonáva technik požiarnej ochrany. Ten kontroluje stav únikových ciest, protipožiarnych dverí, požiarnych uzáverov a ďalších bezpečnostných prvkov. Osobitná pozornosť sa venuje kontrole elektrických rozvodov a spotrebičov v spoločných priestoroch. Po novelizácii vyhlášky o požiarnej prevencii z roku 2023 platia prísnejšie požiadavky na únikové cesty - musia byť voľne priechodné v šírke minimálne 1,2 metra a nesmú sa v nich skladovať žiadne predmety.
Hasiace prístroje, hydranty, požiarne klapky. Požiarne zariadenia podliehajú prísnym režimom kontrol a údržby. Prenosné hasiace prístroje musia byť kontrolované raz ročne, požiarne hydranty a požiarne vodovody dvakrát ročne. Požiarne klapky vo vzduchotechnických systémoch sa musia kontrolovať raz za 6 mesiacov. Elektronická požiarna signalizácia (EPS) vyžaduje mesačnú kontrolu, štvrťročnú skúšku funkčnosti a ročnú odbornú prehliadku. Správca musí zabezpečiť vedenie podrobnej dokumentácie o všetkých kontrolách a bezodkladne odstraňovať zistené nedostatky.
Pravidelná aktualizácia plánov a cvičení. Evakuačné plány musia byť vypracované pre každú budovu a umiestnené na viditeľných miestach. Obsahujú grafické znázornenie únikových ciest, umiestnenie hasiacich prístrojov a hydrantov, a pokyny pre prípad požiaru. Novela zákona o požiarnej ochrane z roku 2024 zaviedla povinnosť aktualizovať tieto plány pri každej stavebnej úprave, ktorá mení dispozíciu budovy. V bytových domoch s viac ako 30 bytmi je povinné vykonať cvičný požiarny poplach minimálne raz ročne, v komerčných budovách dvakrát ročne.
Zabezpečenie požiarnych hliadok počas podujatí s vyšším rizikom. Pri organizovaní podujatí s vyšším rizikom vzniku požiaru (napríklad v spoločenských miestnostiach bytových domov) musí správca zabezpečiť požiarnu hliadku. Jej členovia musia byť zaškolení a schopní použiť hasiace prístroje a ďalšie požiarne zariadenia. Požiarna hliadka dozerá na dodržiavanie protipožiarnych opatrení, kontroluje únikové cesty a je pripravená zasiahnuť v prípade vzniku požiaru. Po novelizácii predpisov v roku 2024 musí mať každá požiarna hliadka minimálne dvoch členov a aspoň jeden z nich musí mať odbornú spôsobilosť.
Aktualizovaná projektová dokumentácia, revízne správy, certifikáty. Správca je povinný viesť a priebežne aktualizovať kompletnú technickú dokumentáciu budovy. Tá zahŕňa projektovú dokumentáciu, výkresy skutočného vyhotovenia stavieb, pasporty bytov a nebytových priestorov, dokumentáciu technických zariadení a všetky revízne správy a certifikáty. Novelizácia stavebného zákona z roku 2023 zaviedla povinnosť viesť túto dokumentáciu aj v elektronickej forme a zabezpečiť jej zálohovanie. Správca musí umožniť vlastníkom nahliadnuť do tejto dokumentácie a na požiadanie poskytnúť jej kópie. Zvlášť dôležité je vedenie dokumentácie o vykonaných rekonštrukciách a modernizáciách, ktorá musí obsahovať všetky potrebné povolenia, projekty a záznamy o prevzatí prác.
Vedenie fondov údržby a opráv, účtovníctvo. Správca spravuje financie vlastníkov bytov, najmä prostriedky fondu prevádzky, údržby a opráv (FPÚO). Musí viesť prehľadné účtovníctvo, evidovať príjmy a výdavky, spracovávať ročné vyúčtovanie a zostavovať plán opráv a údržby. Novela zákona o vlastníctve bytov z roku 2023 sprísnila požiadavky na transparentnosť správy financií – správca musí viesť analytickú evidenciu pre každý vchod samostatne a zverejňovať štvrťročné prehľady čerpania FPÚO. Finančné prostriedky vlastníkov musia byť vedené na samostatnom účte oddelenom od prostriedkov správcu. Od roku 2024 platí aj povinnosť elektronického bankovníctva s možnosťou nahliadania do pohybov na účte pre zástupcov vlastníkov.
Minimálne raz ročne. Správca je povinný zvolať schôdzu vlastníkov minimálne raz ročne, vyhotovovať z nej zápisnicu a zabezpečiť jej doručenie všetkým vlastníkom. Na schôdzi predkladá správu o svojej činnosti, plán opráv a údržby, vyúčtovanie nákladov a návrh rozpočtu na ďalšie obdobie. Novela zákona z roku 2023 umožnila organizovať schôdze aj elektronickou formou (online) a zaviedla možnosť písomného hlasovania. Správca musí viesť evidenciu všetkých schôdzí a písomných hlasovaní vrátane úplnej dokumentácie (pozvánky, prezenčné listiny, zápisnice, uznesenia). Zákon tiež spresnil pravidlá pre uznášaniaschopnosť a rozhodovanie na schôdzach.
Povinnosť predkladať vlastníkom detailnú správu o činnosti a hospodárení. Správca musí každoročne vypracovať a predložiť vlastníkom podrobnú správu o svojej činnosti. Táto správa obsahuje prehľad vykonaných opráv a údržby, revízií a kontrol, informácie o hospodárení s FPÚO, prehľad spotreby energií, výsledky vyúčtovania nákladov, informácie o pohľadávkach a plán činnosti na nasledujúce obdobie. Novela zákona z roku 2024 definovala presný obsah a štruktúru tejto správy, ktorá musí obsahovať aj porovnanie plánovaných a skutočných nákladov a analýzu energetickej efektívnosti budovy. Správca je povinný zverejniť túto správu na svojom webovom sídle a umožniť vlastníkom jej elektronické prevzatie.
Zabezpečenie ochrany osobných údajov vlastníkov a nájomcov. Správca pracuje s osobnými údajmi vlastníkov a nájomcov, preto musí dodržiavať prísne pravidlá GDPR. To zahŕňa vypracovanie bezpečnostnej dokumentácie, registráciu u Úradu na ochranu osobných údajov a implementáciu technických a organizačných opatrení na ochranu údajov. Správca musí mať jasne definovaný účel spracovania osobných údajov a spracovávať len nevyhnutné údaje. Novela zákona o ochrane osobných údajov z roku 2024 zvýšila maximálnu výšku pokút za porušenie až na 4% ročného obratu alebo 20 miliónov eur. Správca musí mať vypracovaný bezpečnostný projekt a viesť záznamy o všetkých spracovateľských činnostiach.
Zavedenie systémov na ochranu údajov. Správca musí zabezpečiť bezpečné uchovávanie všetkých dokumentov a dát obsahujúcich osobné údaje. To zahŕňa používanie zabezpečených informačných systémov, šifrovanie dát, pravidelné zálohovanie a kontrolu prístupových práv. Fyzické dokumenty musia byť uchovávané v uzamykateľných priestoroch s obmedzeným prístupom. Po novelizácii vyhlášky o kybernetickej bezpečnosti z roku 2023 musí správca implementovať dvojfaktorovú autentifikáciu pre prístup k informačným systémom a vykonávať pravidelné penetračné testy. Správca tiež musí mať vypracovaný plán reakcie na bezpečnostné incidenty a pravidelne školiť svojich zamestnancov v oblasti bezpečnosti.
Informovanie dotknutých osôb o spracúvaní ich osobných údajov. Správca musí informovať vlastníkov a nájomcov o rozsahu a účele spracúvania ich osobných údajov, o dobe uchovávania údajov a o ich právach (právo na prístup k údajom, na opravu, výmaz, obmedzenie spracúvania atď.). Tieto informácie poskytuje formou jasného a zrozumiteľného oznámenia, najčastejšie prostredníctvom svojej webovej stránky a pri uzatváraní zmluvy o výkone správy. Od novelizácie GDPR v roku 2024 musí správca viesť aj register žiadostí dotknutých osôb a zabezpečiť na ne odpoveď v zákonnej lehote 30 dní. Správca tiež musí mať určenú zodpovednú osobu pre ochranu osobných údajov, ak spravuje budovy s viac ako 500 bytmi.
Od roku 2024 platí povinnosť implementácie digitálnych nástrojov pre správu budov s celkovou plochou nad 1000 m², čo zahŕňa:
Správca musí viesť elektronickú evidenciu o technickom stave budovy, ktorá zahŕňa detailné informácie o všetkých konštrukčných prvkoch, technických zariadeniach a ich stave. Táto evidencia obsahuje plány preventívnej údržby, záznamy o opravách a modernizáciách, a predpokladanú životnosť jednotlivých komponentov. Moderné systémy využívajú technológiu BIM (Building Information Modeling), ktorá umožňuje vytvorenie kompletného digitálneho dvojčaťa budovy. Správca musí zabezpečiť pravidelné aktualizácie tejto evidencie a jej integráciu s ďalšími informačnými systémami. Zákon o digitalizácii správy budov z roku 2024 definuje minimálny rozsah dát, ktoré musia byť v tejto evidencii vedené.
Správca musí zabezpečiť vlastníkom digitálny prístup k dokumentácii budovy a k informáciám o správe ich nehnuteľnosti. To zahŕňa prístup k technickej dokumentácii, revíznym správam, zápisniciam zo schôdzí, vyúčtovaniam a prehľadom o čerpaní FPÚO. Tento prístup je najčastejšie realizovaný prostredníctvom webového portálu alebo mobilnej aplikácie s individuálnymi prístupovými údajmi pre každého vlastníka. Portál musí spĺňať prísne bezpečnostné štandardy vrátane šifrovania dát a dvojfaktorovej autentifikácie. Od roku 2025 bude povinná aj integrácia s portálom slovensko.sk a možnosť prihlasovania pomocou elektronického občianskeho preukazu.
Správca musí implementovať elektronický systém na nahlasovanie porúch a havárií, ktorý umožní vlastníkom jednoducho nahlásiť problém a sledovať stav jeho riešenia. Systém automaticky prideľuje prioritu jednotlivým poruchám a smeruje ich na zodpovedných pracovníkov. Vlastník dostáva priebežné aktualizácie o stave riešenia vrátane predpokladaného času dokončenia. Moderné systémy umožňujú aj priloženie fotografií poruchy a automatické vytváranie pracovných príkazov pre údržbárov. Po vyriešení poruchy môže vlastník poskytnúť spätnú väzbu na kvalitu vykonaných prác. Novela zákona o vlastníctve bytov z roku 2024 zaviedla maximálne reakčné časy pre rôzne kategórie porúch a povinnosť správcu viesť elektronickú evidenciu všetkých hlásení.
Správca musí zabezpečiť inštaláciu digitálnych meračov energií s diaľkovým odpočtom, ktoré umožňujú kontinuálne sledovanie spotreby bez nutnosti fyzického odčítania. Tieto merače zasielajú dáta do centrálneho systému, ktorý ich automaticky spracováva a analyzuje. Vlastníci môžu sledovať svoju spotrebu v reálnom čase prostredníctvom portálu alebo aplikácie a dostávať upozornenia pri anomáliách (napr. únik vody). Systém tiež automaticky generuje podklady pre vyúčtovanie nákladov. Novela zákona o energetike z roku 2023 stanovila harmonogram povinného zavádzania inteligentných meračov – do konca roku 2026 musia byť inštalované vo všetkých bytových domoch s viac ako 20 bytmi.
V roku 2025 vstúpili do platnosti tieto nové povinnosti:
Pre všetky bytové domy s celkovou plochou nad 500 m². Energetický audit predstavuje komplexné posúdenie energetickej hospodárnosti budovy a identifikáciu potenciálnych úspor. Vykonáva ho certifikovaný energetický audítor, ktorý analyzuje spotrebu všetkých foriem energie, tepelno-technické vlastnosti konštrukcií a efektívnosť technických systémov. Výstupom auditu je súbor odporúčaných opatrení na zníženie energetickej náročnosti zoradených podľa nákladovej efektívnosti. Od roku 2025 je tento audit povinný pre všetky bytové domy s plochou nad 500 m² bez ohľadu na ich vek a technický stav. Audit musí byť aktualizovaný každých 5 rokov a jeho výsledky musia byť zverejnené na viditeľnom mieste v budove. Správca musí vypracovať plán implementácie navrhnutých opatrení a informovať vlastníkov o predpokladaných nákladoch a úsporách.
Postupné zavádzanie povinných environmentálnych certifikátov pre komerčné budovy. Environmentálna certifikácia hodnotí celkový vplyv budovy na životné prostredie vrátane energetickej efektívnosti, hospodárenia s vodou, použitých materiálov, kvality vnútorného prostredia a manažmentu odpadov. Na Slovensku sa postupne zavádzajú medzinárodné certifikačné systémy ako BREEAM, LEED a DGNB. Od roku 2025 je táto certifikácia povinná pre všetky nové komerčné budovy s plochou nad 2000 m² a postupne sa bude rozširovať aj na existujúce budovy. Správca musí zabezpečiť vypracovanie certifikácie a implementáciu opatrení na dosiahnutie minimálneho požadovaného štandardu. Budovy s vyšším certifikačným stupňom získavajú daňové úľavy a lepšie podmienky pre poistenie.
Povinnosť merania koncentrácie CO₂ a ďalších škodlivín v priestoroch s vyššou koncentráciou ľudí. Kvalita vnútorného ovzdušia má zásadný vplyv na zdravie a produktivitu ľudí. Od roku 2025 platí povinnosť monitorovať kvalitu vnútorného ovzdušia vo všetkých priestoroch s vyššou koncentráciou osôb (zasadacie miestnosti, spoločenské priestory, vstupné haly). Správca musí zabezpečiť inštaláciu senzorov na meranie koncentrácie CO₂, jemných prachových častíc (PM2.5, PM10), prchavých organických látok (VOC), teploty a vlhkosti. Systém musí automaticky varovať pri prekročení stanovených limitov a uchovávať historické dáta pre analýzu. Vyhláška Ministerstva zdravotníctva z roku 2024 stanovila presné limity pre jednotlivé parametre – napr. koncentrácia CO₂ nesmie presiahnuť 1000 ppm počas viac ako 30 minút. Správca musí vypracovať plán opatrení pre prípad prekročenia limitov a školiť zamestnancov v oblasti zabezpečenia zdravého vnútorného prostredia.
Povinné zavedenie systémov na monitoring spotreby vody a opatrení na jej úsporu. Efektívne hospodárenie s vodou sa stáva kľúčovým aspektom udržateľnej správy budov. Od roku 2025 musia správcovia zaviesť systémy na monitoring spotreby vody s detekciou únikov a implementovať opatrenia na jej úsporu. Tieto opatrenia zahŕňajú inštaláciu úsporných armatúr, využitie šedej vody (z umývadiel a spŕch) na splachovanie toaliet, a zbieranie dažďovej vody na zavlažovanie zelene. Novela vodného zákona z roku 2024 stanovila cieľ znížiť spotrebu pitnej vody v budovách o 30% do roku 2030. Správca musí vypracovať vodný audit budovy, ktorý identifikuje potenciálne úspory, a implementovať systém monitoringu s automatickou detekciou anomálií. Budovy s plochou strechy nad 1000 m² musia povinne inštalovať systémy na zachytávanie dažďovej vody s minimálnym objemom 10 litrov na m² strechy.
Vypracovanie plánu na postupné znižovanie uhlíkovej stopy budovy do roku 2030. V súlade s európskymi cieľmi klimatickej neutrality do roku 2050 musí každá budova vypracovať plán postupnej dekarbonizácie. Tento plán definuje konkrétne kroky na zníženie emisií skleníkových plynov spojených s prevádzkou budovy vrátane prechodu na obnoviteľné zdroje energie, zvýšenia energetickej efektívnosti a zníženia spotreby. Plán musí obsahovať východiskový stav, merateľné ciele, časový harmonogram a finančný plán. Nariadenie vlády z roku 2024 stanovilo minimálne ciele zníženia emisií CO₂: o 30% do roku 2027, o 55% do roku 2030 a o 80% do roku 2035 v porovnaní s rokom 2020. Správca musí každoročne vyhodnocovať plnenie plánu a aktualizovať ho podľa najnovších technologických možností a legislatívnych požiadaviek. Budovy, ktoré nedosiahnu stanovené ciele, budú od roku 2027 podliehať uhlíkovej dani.
Nedodržiavanie legislatívnych povinností môže viesť k finančným sankciám:
Pravidelné revízie technických zariadení sú kľúčové pre bezpečnú prevádzku budovy. Ak správca nezabezpečí vykonanie revízií v stanovených termínoch, vystavuje sa pokutám od príslušných inšpekčných orgánov. Výška pokuty závisí od závažnosti porušenia a potenciálneho rizika – najvyššie pokuty sú ukladané za zanedbanie revízií výťahov a plynových zariadení. Pri opakovanom porušení sa výška pokuty môže zdvojnásobiť. Okrem finančnej sankcie môže inšpekčný orgán nariadiť okamžité odstránenie nedostatkov, v krajnom prípade aj odstavenie zariadenia z prevádzky. V prípade, že zanedbaná revízia viedla k nehode s ujmou na zdraví, môže byť správca stíhaný aj za trestný čin všeobecného ohrozenia.
Energetický certifikát je povinný dokument pri predaji, prenájme alebo významnej obnove budovy. Slovenská obchodná inšpekcia kontroluje dodržiavanie tejto povinnosti a pri zistení porušenia ukladá pokuty. Výška sankcie závisí od veľkosti budovy a závažnosti porušenia. Pri predaji alebo prenájme bez platného certifikátu je pokuta 500 € za každý byt alebo nebytový priestor, maximálne však 3 000 €. Pri významnej obnove budovy bez aktualizovaného certifikátu je minimálna pokuta 1 500 €. Sankcie sa vzťahujú nielen na správcu, ale aj na vlastníkov, ktorí predávajú alebo prenajímajú priestory bez platného certifikátu. Opakované porušenie môže viesť k postupnému zvyšovaniu pokuty až do hornej hranice.
Požiarna bezpečnosť patrí k najprísnejšie kontrolovaným oblastiam pri správe budov. Kontroly vykonáva Hasičský a záchranný zbor, ktorý pri zistení nedostatkov ukladá pokuty. Sankcie sa líšia podľa závažnosti porušenia – od 1 000 € za formálne nedostatky v dokumentácii až po 16 600 € za závažné porušenia, ktoré môžu ohroziť životy a zdravie (napríklad nepriechodné únikové cesty, nefunkčné protipožiarne systémy, nevykonané revízie). Pri opakovanom porušení môže byť pokuta až dvojnásobná. V prípade bytových domov s vysokým rizikom (výškové budovy nad 22,5 m) sú kontroly častejšie a sankcie prísnejšie. Závažné porušenia môžu viesť až k dočasnému zákazu užívania budovy do odstránenia nedostatkov.
Bezpečnosť a ochrana zdravia pri práci (BOZP) je oblasť, ktorú kontroluje Inšpektorát práce. Porušenia predpisov BOZP pri správe budov, najmä pri údržbárskych a opravárenských prácach, môžu viesť k vysokým pokutám. Sankcie začínajú na 1 000 € za administratívne nedostatky (chýbajúca dokumentácia, nezabezpečené školenia) a môžu dosiahnuť až 20 000 € pri závažných porušeniach, ktoré viedli k pracovnému úrazu alebo vytvorili podmienky pre vznik mimoriadnej udalosti. Správca zodpovedá nielen za svojich zamestnancov, ale aj za dodávateľov prác, ktorí vykonávajú činnosti v budove. Novela zákona o BOZP z roku 2024 zaviedla aj osobnú zodpovednosť vedúcich pracovníkov a možnosť trestnoprávneho postihu pri závažných porušeniach, ktoré viedli k ťažkej ujme na zdraví alebo smrti.
Správa budov v roku 2025 predstavuje náročnú úlohu vyžadujúcu odborné znalosti z rôznych oblastí. Súčasný trend smeruje k zvyšovaniu energetickej efektívnosti budov, digitalizácii správy a zvyšovaniu komfortu užívateľov pri súčasnom znižovaní environmentálnej záťaže. Pre správcov je kľúčové priebežné vzdelávanie a sledovanie legislatívnych zmien, ktoré prichádzajú čoraz častejšie.
Profesionálna správa budov je dnes multidisciplinárnou činnosťou, ktorá vyžaduje znalosti z oblasti stavebníctva, energetiky, práva, ekonomiky, informačných technológií a manažmentu. Správca musí efektívne komunikovať s vlastníkmi, dodávateľmi a úradmi, a zároveň sledovať najnovšie trendy a technológie. Digitalizácia a automatizácia procesov sa stávajú nevyhnutnosťou, rovnako ako implementácia environmentálne udržateľných riešení.
Odborná správa budov je investíciou do budúcnosti, keďže riadne spravovaná budova si udržiava hodnotu, je energeticky efektívna a poskytuje bezpečné a zdravé prostredie pre jej užívateľov. Dodržiavanie legislatívnych povinností nie je len otázkou vyhnutia sa sankciám, ale predovšetkým zodpovedným prístupom k správe majetku a ochrane životného prostredia. V konečnom dôsledku správne spravovaná budova prináša nielen ekonomické úspory, ale aj vyššiu kvalitu života jej obyvateľov a užívateľov.
Článok poskytuje komplexný prehľad o tom, ako zvýšiť bezpečnosť bytových domov pomocou technických riešení (ako sú vchodové brány, kamerové a prístupové systémy), organizačných opatrení a vzdelávania obyvateľov. Zdôrazňuje, že kombinácia týchto prvkov je kľúčová pre ochranu majetku aj pocit bezpečia.